Банкротство застройщика является одним из рисков приобретения квартиры на основании договора участия в долевом строительстве. Сведения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства опубликовываются в официальном издании (газете «Коммерсантъ»), а также размещаются в Едином государственном реестре юридических лиц.
В случае банкротства застройщика граждане вправе обратиться:
1. К конкурсному управляющему не позднее 45 дней со дня получения от него участником строительства уведомления об открытии конкурсного производства. При этом такое уведомление считается полученным по истечении 15 дней со дня его опубликования в установленном порядке. В случае пропуска указанного срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом (п. п. 2, 4 ст. 201.4 Закона N 127-ФЗ).
Конкурсный управляющий рассматривает полученное требование в течение 15 рабочих дней со дня его получения. Если требование дольщика обосновано, оно включается в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений). В этот же срок конкурсный управляющий уведомляет участника строительства о включении его требования в реестр, об отказе в таком включении либо о включении в реестр требования в неполном объеме (п. 7 ст. 201.4 Закона N 127-ФЗ; ч. 3, 4 ст. 8 Закона N 478-ФЗ).
При установлении денежного требования учитывается размер убытков в виде реального ущерба (пропорционально исполненной участником строительства части обязательства по оплате жилого помещения).
Погашение требований дольщиков путем передачи им объекта незавершенного строительства недопустимо при банкротстве застройщика, который для долевого строительства привлекал денежные средства участников с использованием счетов эскроу.
2. К страховщику с требование о выплате страховой суммы, если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована. Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования (ст. 15.6 Закона N 214-ФЗ;
п. 3 ст. 3 Закона от 27.11.1992 N 4015-1).
3. В Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства (ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ; п. 3 ч. 1 ст. 3 Закона N 218-ФЗ). Возмещение гражданам-участникам строительства выплачивается на основании решения Фонда до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика. Выплата производится в течение 10 рабочих дней со дня представления необходимых документов (ч. 1 ст. 13 Закона N 218-ФЗ; п. 8 Правил). Возмещение выплачивается в размере рыночной стоимости жилого помещения, определенной на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения о выплате возмещения, но не менее уплаченной цены договора.
В случае использования при заключении договора долевого участия средств материнского (семейного) капитала Фонд на основании заявления гражданина-участника строительства перечисляет соответствующую сумму в СФР. Оставшаяся часть возмещения подлежит выплате гражданину (ч. 7 ст. 13 Закона N 218-ФЗ; ст. 10.1 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ).
Участник долевого строительства не вправе требовать возмещения за счет средств компенсационного фонда в случае получения им ранее страховой выплаты или выплаты, произведенной поручителем застройщика (ч. 16 ст. 25 Закона N 218-ФЗ; письмо Банка России от 10.12.2019 N ИН-015-53/90).
Также право на возмещение отсутствует в случае приобретения права требования передачи жилого помещения и (или) передачи машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства (ч. 3 ст. 13 Закона N 218-ФЗ).
Со дня принятия Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства решения о выплате дольщикам возмещения требования о передаче жилых помещений и (или) требования о передаче машино-мест и нежилых помещений преобразовываются в денежные требования. В этом случае договор долевого участия считаются прекращенными без заявления участника строительства об одностороннем отказе от их исполнения (ч. 3 ст. 201.13 Закона N 127-ФЗ; ст. 13 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ).
4. В арбитражный суд с иском о признании права собственности на объект недвижимости, если застройщик получил разрешение на ввод построенного дома в эксплуатацию и до даты принятия решения о признании застройщика банкротом, застройщик и участник строительства подписали передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения или нежилого помещения (пп. 1 п. 1 ст. 201.8, п. 8 ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ).